Gotowe projekty domów bez pozwolenia na budowę do 70 m² zabudowy

Nowy Ład, nowy dom, nowe procedury

Wkraczając w Nowy Ład, polscy inwestorzy budowlani znajdują się teraz na ziemi obiecanej, gdzie procedury związane z budową domów zostały znacząco uprośczone. Od stycznia 2022 roku, inwestorzy mogą wznosić domy jednorodzinne do 70 m² bez konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę. Nowe zasady, choć pozwalają na swobodniejszą realizację marzeń o własnym domu, narzucają jednak pewne ograniczenia i wymagają spełnienia konkretnych warunków. W niniejszym artykule przyjrzymy się szczegółom tej rewolucyjnej dla branży budowlanej zmiany, zastanawiając się, czy Nowy Ład naprawdę ułatwi życie potencjalnym inwestorom.

Zgodnie ustawą z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, opublikowanymi 2 listopada 2021 (Dz.U. 2021 poz. 1986), od 3 stycznia 2022 procedura budowy domu została znacząco uproszczona. Czy faktycznie oferta Nowego Ładu ułatwi życie potencjalnym inwestorom?

Domy o powierzchni zabudowy do 70 m² bez pozwolenia

Według nowych przepisów od początku 2022 roku możemy budować domy jednorodzinne wolnostojące, nie więcej niż dwukondygnacyjne, do 70 m² bez pozwolenia na budowę. Na jakich zasadach?

• na zgłoszenie
• bez dziennika budowy
• bez kierownika budowy
• z terminem 21 dni na uzyskanie warunków zabudowy
• pod warunkiem posiadania własnej działki budowlanej

Ograniczenia i obowiązki wynikające z ustawy
Według Ministerstwa nowe procedury nadal wymagają kroków zapobiegających niekontrolowanemu rozprzestrzenianiu się zabudowy. Budowa musi być zgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku wymagane będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, które będzie poprzedzone analizą urbanistyczną. W przypadku wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m² obszar analizowany został ograniczony do 200 m. Oznacza to, że jeśli w odległości 200 m od terenu inwestycji nie znajduje się zabudowa, to wnioskodawca nie uzyska warunków zabudowy i nie będzie mógł zgodnie z prawem realizować inwestycji.

Wprowadzane ułatwienia nie zwalniają także z obowiązku projektowania i realizacji domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m² w sposób określony w przepisach, w szczególności zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a także zgodnie z zasadami wiedzy technicznej.

Niezbędnym warunkiem przystąpienia do budowy domu o powierzchni zabudowy do 70 m² jest złożenie oświadczenia o budowie na własne potrzeby mieszkaniowe. Jeśli skłamiemy, grożą nam za to określone sankcje, od 3 miesięcy do 5 lat pozbawienia wolności.

Co to oznacza w praktyce?
Jak podaje Ministerstwo Rozwoju i Technologii, ułatwienia w procedurze zgłoszenia polegają na wyłączeniu możliwości zgłoszenia przez organ administracji architektoniczno-budowlanej sprzeciwu do dokonanego przez inwestora zgłoszenia. Właśnie dlatego do budowy będzie można przystąpić od razu po doręczeniu organowi administracji architektoniczno-budowlanej odpowiedniego zgłoszenia wraz z kompletem dokumentów.

Do zgłoszenia konieczne będzie dołączenie dodatkowych oświadczeń potwierdzających iż:

• planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych,
• inwestor przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy,
• dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna

Realizacja marzenia o własnym domu często wiąże się z koniecznością przejścia przez skomplikowane procedury formalne. Od 2015 roku polskie prawo umożliwia budowę niektórych domów jednorodzinnych i domów letniskowych bez tradycyjnego pozwolenia na budowę, opierając się na uproszczonej procedurze zgłoszenia. Ta zmiana ma na celu przyspieszenie procesu inwestycyjnego, choć nie dotyczy wszystkich przypadków budowy. Warunki, które muszą być spełnione, aby skorzystać z tej możliwości, obejmują ograniczenia dotyczące typu budynków i ich wpływu na otoczenie. W ramach nowelizacji prawa budowlanego z 2015 roku, określone zostały sytuacje, w których możliwe jest wzniesienie wolnostojącego domu jednorodzinnego bez formalnego pozwolenia. Dotyczy to budynków, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki. Jednakże, w przypadku potencjalnego ograniczenia możliwości zabudowy sąsiednich działek, wymagane jest tradycyjne pozwolenie na budowę. Wprowadzone zmiany nie obejmują budynków wielorodzinnych, domów w zabudowie bliźniaczej czy inwestycji realizowanych na obszarach Natura 2000. Mimo uproszczeń, większość inwestorów wciąż preferuje budowę na podstawie pozwolenia, co wiąże się z większym poczuciem bezpieczeństwa. Nowelizacja z 2020 roku wprowadziła możliwość dokonywania zmian w projekcie bez konieczności uzyskiwania nowego pozwolenia, pod warunkiem ponownego zgłoszenia. Zmiany te są częścią szerszego programu "Dom bez formalności", mającego na celu dalsze uproszczenie procedur budowlanych, w tym możliwość budowy domów jednorodzinnych o powierzchni do 70 m² bez pozwolenia na budowę. Kategoria domów bez pozwolenia obejmuje projekty domów jednorodzinnych, które można realizować w ramach uproszczonej procedury zgłoszeniowej. Te niewielkie, ale funkcjonalne budynki, zaprojektowane są tak, aby spełniać wymogi prawne i zapewniać komfortowe warunki mieszkalne. Pomimo braku konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, każdy projekt musi być zgodny z obowiązującymi przepisami, w tym z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy.