Jak wybrać kierownika budowy przed startem budowy domu?

Budowa domu to proces skomplikowany i wymagający wielu formalności. Jedną z pierwszych decyzji, jaką musisz podjąć, zanim rozpoczniesz inwestycję, jest wybór kierownika budowy. Jego rola nie ogranicza się tylko do nadzoru - to osoba, która odpowiada za zgodność prac z projektem i przepisami prawa budowlanego. Jak dobrze wybrać kierownika budowy i jakie obowiązki na nim spoczywają? Przekonaj się czytając poniżej.

Czy kierownik budowy jest obowiązkowy przy budowie domu?

Polskie prawo jasno określa obowiązek zatrudnienia kierownika budowy w przypadku domów jednorodzinnych wymagających pozwolenia na budowę. Bez jego obecności nie można rozpocząć prac. Jego obecność jest również konieczna ze względów praktycznych - to on reprezentuje inwestora przed organem nadzoru budowlanego i prowadzi dziennik budowy. W domach realizowanych na zgłoszenie, możliwe jest rozpoczęcie prac bez niego, ale wtedy to inwestor przejmuje odpowiedzialność za prawidłowy przebieg procesu. Taka droga wiąże się z dużym ryzykiem, dlatego nawet przy braku obowiązku formalnego, zatrudnienie specjalisty bywa rozsądniejsze.

Jakie obowiązki spoczywają na kierowniku budowy?

Zakres odpowiedzialności kierownika budowy jest szeroki, ponieważ reprezentuje on interesy inwestora na placu budowy. Do jego podstawowych obowiązków należy przede wszystkim prowadzenie dziennika budowy, w którym dokumentuje wszystkie istotne etapy realizacji inwestycji. Sprawdza, czy roboty są prowadzone zgodnie z pozwoleniem oraz przepisami prawa budowlanego. Koordynuje działania ekip wykonawczych i usuwa ewentualne nieprawidłowości. Kierownik uzgadnia z geodetą podpisanie protokołów wytyczenia budynku i odpowiada za bezpieczeństwo na placu. Nie czuwa jednak nad organizacją prac równolegle prowadzonych - to nie jest jego zadaniem, jeśli nie zawarto odrębnej umowy obejmującej nadzór inwestorski.

Czym różni się kierownik budowy od inspektora nadzoru inwestorskiego?

Choć obie funkcje dotyczą tej samej budowy, ich zadania są różne. Kierownik budowy nadzoruje prace z ramienia wykonawcy, kontrolując zgodność realizacji z dokumentacją projektową i wiedzą techniczną. Inspektor natomiast działa w imieniu inwestora, weryfikując jakość prac wykonawczych i rozliczenia finansowe. Kierownik może również pełnić funkcję nadzoru inwestorskiego, ale tylko wtedy, gdy nie zachodzi konflikt interesów - np. nie jest zatrudniony przez generalnego wykonawcę. Inwestorzy prywatni rzadko decydują się na inspektora, gdy powierzają inwestycję bezpośrednio ekipom budowlanym. Jednak tam, gdzie dochodzi do zlecenia generalnego wykonawstwa, obecność inspektora staje się popularniejsza.

Jak znaleźć dobrego kierownika budowy?

Najczęściej wykorzystuje się do tego rekomendacje od znajomych lub sprawdzonych wykonawców. Dobry kierownik powinien posiadać uprawnienia budowlane i wykazać się doświadczeniem w podobnej skali inwestycjach. Warto spotkać się z nim wcześniej, omówić sposób współpracy i ustalić zakres odpowiedzialności. Niektóre osoby oferują pakiet usług rozszerzony o reprezentację przed urzędami, dla wielu inwestorów jest to cennym udogodnieniem. Jeśli jednak ktoś proponuje jedynie podpisy w dzienniku budowy bez faktycznego udziału w pracach - lepiej poszukać kogoś innego. Diagnostyka błędów wykonanych przez nieuczciwych fachowców może mieć znacznie wyższy koszt niż dobre przygotowanie kadry od początku.

Ile kosztuje zatrudnienie kierownika budowy?

Cena usług kierownika budowy zależy od zakresu obowiązków i lokalizacji inwestycji. Najtańsze oferty zaczynają się od około 2000 zł, a kończą nawet na około 6000-8000 zł przy większych domach lub pełnej obsłudze administracyjnej. Jeśli w grę wchodzą także usługi geodety, doradztwo techniczne, udział w uzyskiwaniu pozwolenia czy nawet organizacja ekip, cena rośnie. Zawsze należy ustalić szczegóły umowy wcześniej - określić liczbę wizyt na budowie, elementy objęte nadzorem i sposób ich dokumentowania. Inwestorzy świadomie wybierający kierownika unikają chaosu, zwiększają szansę na płynne przeprowadzenie prac i minimalizują ryzyko błędów, które ciężko naprawić po fakcie.

Na co zwrócić uwagę podpisując umowę z kierownikiem?

Umowa powinna zawierać pełne dane obu stron, informacje o numerze uprawnień budowlanych kierownika oraz jego przynależności do izby zawodowej. Trzeba też zawrzeć daty rozpoczęcia i zakończenia współpracy, zakres obowiązków i częstotliwość wizyt na placu budowy. Warto jasno określić sposób prowadzenia dokumentacji oraz zasady raportowania postępów prac. Pozwoli to uniknąć nieporozumień i uprości ewentualny proces rozliczenia. Nie zaszkodzi też zapis o karach umownych - np. za niewywiązywanie się z obowiązków lub nieobecność na miejscu w ważnych momentach. Dobrze opracowana umowa chroni interesy inwestora i kierownika, dając obu stronom jasne zasady gry.